Правовое регулирование купли – продажи земельных участков

Содержание

“” Введение

“” 1. Понятие договора купли-продажи земельных участков
“” 2. Процессуальный порядок оформления договора купли-продажи земельных участков

“” Заключение
“” Список литературы

Введение

Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.
Все виды недвижимости можно условно разделить на несколько групп:
1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
2) леса, многолетние насаждения;
3) искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);
4) особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты);
5) предприятие как имущественный комплекс.
Недвижимые объекты каждой из указанных групп имеют свои особенности, обусловливающие специфическое правовое регулирование. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы.
Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием «недвижимость» с целью выработки единого правового регулирования для всех видов недвижимости.
Анализ действующего законодательства показывает, что такими признаками являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета. В полной мере все это относится и к земельным участкам.
В данной работе мы рассмотрим основные положения, касающиеся договора купли-продажи земельных участков и ситуаций, при которых возникает спор по данным правоотношениям.

1. Понятие договора купли-продажи земельных участков

Земельный участок
· есть объект недвижимого имущества и поэтому к договору купли-продажи земельного участка применяются все основные нормы относительно отчуждения недвижимости и общие нормы о купле-продаже с особенностями, о которых будет сказано ниже.
Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. Во-вторых, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничении по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-третьих, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью; что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Понятие договора продажи земельного участка базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Его определение может быть таково: по договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять его по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи земельного участка является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник земельного участка. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 2005 г. (далее – Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.
Участниками договора продажи земельного участка на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.
Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию
· правом оперативного управления), оно не вправе продавать земельный участок без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).