Договор купли – продажи земельных участков

Содержание

“” Введение
“” Глава 1. Понятие договора купли-продажи земельных участков
“” Глава 2. Процессуальный порядок оформления договора купли-продажи земельных участков
“” Глава 3. Защита прав сторон по договору купли-продажи земельного участка
“” Заключение
“” Список литературы

Введение

Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.
Все виды недвижимости можно условно разделить на несколько групп:
1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
2) леса, многолетние насаждения;
3) искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);
4) особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты);
5) предприятие как имущественный комплекс.
Недвижимые объекты каждой из указанных групп имеют свои особенности, обусловливающие специфическое правовое регулирование. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы.
Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием «недвижимость» с целью выработки единого правового регулирования для всех видов недвижимости.
Анализ действующего законодательства показывает, что такими признаками являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета. В полной мере все это относится и к земельным участкам.
В данной работе мы рассмотрим основные положения, касающиеся договора купли-продажи земельных участков и ситуаций, при которых возникает спор по данным правоотношениям.

Глава 1. Понятие договора купли-продажи земельных участков

Земельный участок
· есть объект недвижимого имущества и поэтому к договору купли-продажи земельного участка применяются все основные нормы относительно отчуждения недвижимости и общие нормы о купле-продаже с особенностями, о которых будет сказано ниже.
Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. Во-вторых, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничении по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-третьих, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью; что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Понятие договора продажи земельного участка базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Его определение может быть таково: по договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять его по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи земельного участка является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник земельного участка. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее – Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.
Участниками договора продажи земельного участка на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.
Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию
· правом оперативного управления), оно не вправе продавать земельный участок без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.
То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).
Предметом рассматриваемого договора является земельный участок. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Учитывая свойства земельного участка и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какой именно земельный участок подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик земельного участка. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового и технического учета земельного участка состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона о регистрации). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.
Если предметом договора является земельный участок в зоне особой градостроительной ценности или в историко-культурной зоне, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого земельного участка, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов земельного участка, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.
При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных земельного участка. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов.
Например, Водный кодекс РФ допускает оборот только «обособленных водных объектов», которые отнесены к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11, 22). На водные объекты установлена исключительная государственная собственность (ст. 34, 35) и введен запрет на совершение продажи, залога и других сделок, которые влекут или могут повлечь их отчуждение (ст. 22).
Договор продажи земельного участка в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.
Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи земельного участка и прав на него установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких, как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование п.п. 1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Означает ли заключение договора купли-продажи, что до вышеуказанного момента и продавец не может распорядиться земельным участком? Из договора вытекает обязанность продавца передать в собственность покупателя предмет договора. Этой обязанности соответствует право требования покупателя. Между сторонами возникает обязательственное правоотношение. Однако с этого момента еще не прекращается право собственности продавца в отношении продаваемого недвижимого имущества. До государственной регистрации права собственности за покупателем продаваемый объект недвижимости остается в собственности продавца. Может ли в таком случае продавец осуществить свои правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в частности, распорядиться им иначе, чем предусмотрено в договоре купли-продажи? Означает ли обязанность, вытекающая из заключенного договора купли-продажи, отказ продавца от осуществления права распоряжения своим имуществом? На последний вопрос можно дать и положительный ответ, что не препятствует заключению договора с другими покупателями. Ведь отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст. 9 ГК). А если право распоряжения в течение некоторого времени после заключения договора остается за продавцом, то он может его и осуществить. Заключая договор, собственник выражает свою волю на отчуждение земельного участка конкретному лицу. Если в дальнейшем, несмотря на наличие договора с первым покупателем, земельный участок будет продан другому, это означает изменение воли собственника-продавца. Заключение последующей сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым в силу ст. 310 ГК, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст.401 ГК.
Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может требовать отобрания этой, веши у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Таким образом, заключение договора купли-продажи земельного участка не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор и (или) перехода права собственности подлежит регистрации.
Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу нашла отражение в «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». Поскольку имущество по договору купли-продажи обременено правами покупателя, в Обзоре сделан вывод об утрате продавцом права распоряжения имуществом любым способом, даже до государственной регистрации права за новым собственником.
Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК, будучи юридико-техническим приемом, подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» суть тождественные понятия с тем лишь отличием, что в последнем случае ударение сделано на производный характер приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».
Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на земельный участок. При этом указанная регистрация необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче земельного участка покупателю может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в отношении купли-продажи земельного участка не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555, а то, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Согласованная в договоре цена включает цену земельного участка или права на него. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.
Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГK. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК). Закон о регистрации предусматривает различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Статьей 16 установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.
Обязанность передать право собственности на земельный участок предполагает, что он должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять земельный участок с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 131) и Законом о регистрации (п. 1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.
Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем
· принять проданную вещь. Передача земельного участка осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств земельного участка (например, неотделимость от участка Гослесфонда, на котором он расположен), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями, свободной от вещей прежнего собственника и т.д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого земельного участка, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи земельного участка может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие земельного участка условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче земельного участка имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей земельного участка. Такой вывод соответствует смыслу ст. 223 ГК. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней, хотя данное утверждение оценивается в юридической литературе неоднозначно.
Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять земельный участок по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.

Глава 2. Процессуальный порядок оформления договора купли-продажи земельных участков

Основы предоставления гражданам в собственность за плату земельных участков отражены в ст. 34 Земельного Кодекса (ЗК) Российской Федерации.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса.
В указанном выше заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании указанного заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 ЗК, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК.
Статья 34 ЗК определяет порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом в законодательстве оговаривается, что данный порядок действует в случае предоставления указанных земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством.
Необходимо отметить, что в настоящее время принят Закон о разграничении государственной собственности на землю, устанавливающий правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).