Методы оценки недвижимости

Оглавление
Введение
Глава 1. Общая характеристика рынка недвижимости.
1.1. Понятие недвижимости и операции с ней
1.2. Структура рынка недвижимости
Глава 2. Основные подходы к оценке недвижимости.
2.1. Выбор метода оценки.
2.2. Затратный подход
2.2.1. Сферы применения и ограничения затратного подхода
2.2.2. Структура методов затратного подхода.
2.2.3. Методы затратного подхода.
2.3. Доходный подход
2.3.1. Метод прямой капитализации.
2.3.2. Метод дисконтирования денежных потоков
2.4.Сравнительный подход.
2.4.1. Область применения и ограничения метода сравнения продаж
2.4.2. Последовательность применения метода сравнения продаж
2.4.3. Выбор единиц сравнения
Глава 3. Определение рыночной стоимости помещения Агентства Недвижимости «Людмила».
3.1. Общие положения.
3.2. Расчет рыночной стоимости помещения методом сравнительного анализа продаж.
3.3. Расчет рыночной стоимости помещения доходным методом.
3.4. Расчет рыночной стоимости помещения затратным методом.
3.5. Выведение итоговой величины стоимости помещения.
Заключение
Список используемой литературы
Введение

Физические и юридические лица могут вкладывать капитал в акции и облигации, образующиеся на фондовом рынке, поскольку информация о ценах легко доступна. Напротив, доли личных вложений в недвижимость в публичных торгах не используются. Кроме того, так как на рынке число покупателей и продавцов ограничено в любой момент времени, то недвижимость продается редко. Когда недвижимость (или ее часть) продается, цена не может быть открыта для публики. Трудно узнать, как участники рынка оценивают стоимость недвижимого имущества в любой момент времени. Даже если полная информация о сделочных ценах была известна, возникнет вопрос, как обеспечены этими ценами прочие показатели непроданного имущества. Это происходит потому, что всякое недвижимое имущество в определенной степени уникально в своем роде; оно немного отличается по местоположению и может иметь различные физические характеристики и различную структуру (различные условия) аренды. Кроме того, характеристики имущества, которое инвесторы решили продать, может отличаться от характеристик сходного имущества тем, что инвесторы решили им владеть. Для продажи недвижимого имущества рыночная цена должна быть классифицирована по определенному методу.
Цель данной дипломной работы заключается в изучении понятия «недвижимость» и рассмотрения современных методов оценки рыночной стоимости недвижимого доходного имущества, суть которой заключается в понимании ключевого предположения: что делает оценщик, когда использует особый подход к оценке стоимости?. Актуальность темы продиктована современными условиями хозяйствования, когда правильность оценки недвижимого имущества позволяет максимально выгодно и эффективно распоряжаться данным видом ресурсов.
Данная работа имеет следующую структуру.
Первая глава посвящена общим характеристикам рынка недвижимости. Она рассматривает понятие недвижимости, рынок недвижимости, точнее его структуру и составляющие, а также понятие оценки недвижимого имущества, что включает в себя основные положения и последовательность процесса оценки.
Вторая глава рассматривает основные подходы к оценке недвижимости. Всего существует три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход базируется на предпосылке, что стоимость имущества определяется как сумма стоимости земельного участка плюс стоимость возмещения здания минус накопленный износ, который в свою очередь может быть физическим (необходимость в замещении), функциональным (несовершенный или устаревший дизайн) и экономическим (внешние факторы, которые влияют на стоимость имущества). Метод сравнительных продаж (сравнительный метод) оценивает стоимость, сравнивая объект имущества с другими, которые были проданы недавно. Лучше всего его использовать, когда существует определенное число продаж такого же имущества и информация может быть получена из достоверных источников. Доходный же подход основан на потенциальных доходах от имущества. В основу его положено предположение, что типичный инвестор сможет заплатить за поток доходов, ожидаемый от имущества. Оценщик должен оценить доход от имущества, рассматривая рыночную арендную плату сравниваемой площади так же полно, как и любые возможные сроки аренды. Существуют два основных метода применения доходного подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков, из которых наиболее приемлемым и универсальным является второй.
В последней же, третьей, главе данной работы осуществляется попытка оценить рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости
· однокомнатной квартиры-офиса, принадлежащей Агентству Недвижимости «Людмила». В ходе оценки используется все три подхода, на основании которых и выводится окончательная рыночная стоимость данного помещения. Ввиду недостаточности информации и несовершенства рынка недвижимости в Москве в процессе оценки сделано достаточно большое количество допущений. Их причиной является также тот факт, что целью подобной оценки было не выявление максимально точной рыночной стоимости объекта, а скорее некое апробирование подходов к оценке недвижимости на практике.
Несмотря на это, результат получился довольно правдоподобным по отношению к средней стоимости однокомнатной квартиры.
Глава 1. Общая характеристика рынка недвижимости.
Понятие недвижимости и операции с ней

Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Первые сведения о ней появились в эпоху Древнего Рима. Развиваясь в рамках общей экономической теории в экономике недвижимости, тем не менее сформировались свои методы и свой понятийный аппарат.
С теоретической точки зрения в экономике недвижимости под объектом недвижимости понимается земельный участок (участок земной поверхности) со всей недвижимостью, которая есть над ним и под ним. То есть объект недвижимости можно определить как материальный конус, который берет начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Данное толкование на теоретическом уровне можно трактовать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. В каждой стране, тем не менее, есть свои правовые особенности этого понятия.
В России в соответствии с ее Гражданским кодексом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие в высшей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как суда и космические аппараты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой неподвижности с юридической точки зрения – привязка к месту регистрации объекта. То есть неподвижен не объект, а его титул.
С точки зрения оценки следует различать термины: недвижимость и недвижимая собственность. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т. е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимая собственность – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т. е. говорят об экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.
В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок», или просто «участок», – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т. е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) могут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость.
С этой точки зрения интересно, что же все-таки представляет собой недвижимость. Так, в данном выше Гражданским кодексом определении недвижимости следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно отнести к недвижимости: «…все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…» К сожалению, наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкции, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место? Можно было бы предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение меньше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Тогда, казалось бы, все становится на свои места. Но такая трактовка приводит нас к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы. Достаточно легко уйти от этой проблемы, если считать объектом налогооблагаемой недвижимости только земельный участок, как это делается в Австралии. Там в качестве базы для налогообложения берется его рыночная стоимость, т. е. стоимость, предполагающая наиболее эффективное использование земли. Этот принцип стимулирует собственника использовать землю оптимальным образом и является, на наш взгляд, наиболее прогрессивным среди всех известных систем налогообложения.
Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости
· физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.
Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.
Право собственности в РФ определяется 17-й главой ГК: «Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».
Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в Гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998 г.
· 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т. е. когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.
Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость с точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом как объект недвижимости и товар обладает дополнительной особой характеристикой
· вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.
Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийны и потому взаимозаменимы. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене. На обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости государство как один из его субъектов через систему нормативно-правовых актов может оказывать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач.
На обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они часто становятся основным соображением при покупке или продаже товара, так как его качество при близкой цене примерно то же. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию равновесия. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т. д. Исходя из этого на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.
Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры, необходимо отметить следующее.
Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), либо право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.
Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой
· становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имущественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.
Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т. е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

1.2. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.
Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.
Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара – его территориальной неперемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образования. Известно, что цель (вариант) использования-объекта недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение.
Специфические особенности недвижимости как товара, к которым можно отнести длительный срок службы, привязку к конкретному местоположению, длительный срок производства нового товара, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения, являются причиной деления рынка недвижимости на отдельные сегменты.
В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок недвижимости делится на два сегмента:
· рынок купли-продажи;
· рынок аренды.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Одна из основных специализаций сегментов рынка связана с типом собственности, в соответствии с которым различают:

· сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, сенокосы, сады, огороды, водоемы;

· жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, индивидуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания;

· коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового, промышленного и складского назначения, в том числе объекты высоких технологий, бизнес-парки, научные технопарки и т. д.
Приведенная здесь классификация носит общий характер и может быть существенно расширена дополнительным делением каждого типа собственности.
Существует сегментация рынка по географическому признаку
· например, рынки аренды офисных помещений в Санкт-Петербурге и Саратове будут отличаться по качественным и количественным характеристикам.
Специализацией рыночного сегмента может быть качество недвижимости одного и того же типа. Например, жилая недвижимость класса «люкс» не появится на рынке дешевых квартир, на который, соответственно, не пойдет и ее покупатель.
Характеристиками рыночных сегментов могут быть масштаб сделок, инвестиционная мотивация покупателей, и другие.
Профессиональные участники рынка недвижимости
В силу своей неэффективности, для успешной работы рынок недвижимости требует участия специалистов в различных областях, быстро и профессионально обеспечивающих эффективность решения процедурных и технических вопросов на всех стадиях жизненного цикла недвижимости.