Сделки с недвижимостью

Содержание

Введение 3

Глава 1. Недвижимость как объект гражданских правоотношений 5
Понятие недвижимого имущества 5
Признаки и состав недвижимого имущества 9

Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества 12
2.1 Субъекты прав на недвижимое имущество 12
2.2. Правовое регулирование владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом 17

Глава 3. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом 33
3.1. Государственная регистрация недвижимости 33
3.2. Нотариальное удостоверение недвижимости 40
3.3. Переход права собственности 42

Глава 4. Основные виды сделок с недвижимым имуществом 48
4.1. Купля
· продажа недвижимого имущества 48
4.2. Аренда, дарение, ипотека 54

Заключение 65
Список литературы 67

Введение

Объектом (или предметом) гражданских прав прежде всего является поведение человека (организации), например, право владеть своей вещью или продать ее, право осуществлять транспортировку грузов и т.п. Но само это поведение человека, в свою очередь, направлено на какой-то материальный или нематериальный объект, который условно именуется объектом гражданских прав.
В ст. 128 ГК РФ перечислены следующие виды объектов гражданских прав: имущество, работа и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага. Этот перечень не следует считать исчерпывающим: вполне допустимым является появление новых объектов гражданских прав. В свою очередь, в ГК РФ названы в качестве разновидностей имуществ вещи, деньги, ценные бумаги и имущественные права.
Закон особо подчеркивает ограниченную оборотоспособность земли и других природных ресурсов: эти объекты могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами лишь постольку, поскольку их оборот допускается законами о земле и о других природных ресурсах.
Вещами именуются различные материальные предметы, созданные людьми или природой. Они удовлетворяют материальные или духовные потребности человека, а потому приобретают имущественную ценность и становятся объектами гражданских прав.
В гражданском праве в категорию вещей входят самые различные материальные предметы: здания и сооружения, книги, животные, электроэнергия, т.е. и те предметы, которые в быту вещами не называются.
Входят в эту же категорию и объекты недвижимости, рассмотрение сделок с которыми и является целью данной работы.
Предметом дипломной работы является недвижимое имущество как объект сделок в гражданских правоотношениях .
В настоящей работе будут рассмотрены основные положения относительно сделок с недвижимостью. Такое рассмотрение будет проведено как по объектному (состав недвижимости), так и по субъектному (стороны договора) признакам. Конечной целью нашего рассмотрения является показание того факта, что правой режим недвижимого имущества в Российской Федерации ныне в целом соответствует экономическим реалиям и отличается внутри себя лишь по объективным моментам различия в характере недвижимого имущества.
Исходя из цели дипломной работы в ней решаются следующие задачи :
– определяется понятие и сущность объекта гражданских прав и рассматривается недвижимое имущество ;
– исследуется правовой режим недвижимого имущества – “” субъекты прав на недвижимое имущество и “” правовое регулирование владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом ;
– изучается и дается характеристика основных видов сделок с недвижимым имуществом .

Глава 1. Недвижимость как объект гражданских правоотношений

Понятие недвижимого имущества

В гражданском праве вещи делятся на разные категории, которые важны именно для гражданского права. Таких классификаций вещей существует несколько.
В частности, вещи подразделяются на недвижимые и движимые. К недвижимым вещам (они именуются также недвижимым имуществом или недвижимостью) относятся земельные участки и участки недр, обособленные водные объекты (реки, озера), а также все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения). Перемещение этих объектов в пространстве без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Кроме того, учитывая большую экономическую ценность объектов, к недвижимости отнесены и некоторые перемещаемые объекты: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (космические корабли и станции). Законом о недвижимости к недвижимости могут быть отнесены и иные объекты. Все остальные вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Основное гражданско-правовое отличие недвижимости от движимого имущества состоит в том, что в отношении недвижимого имущества закон предписывает производить государственную регистрацию возникновения и изменения основных прав (а именно, владения, пользования и распоряжения) на недвижимость. Государ-ственной регистрации в Едином государственном реестре, который ведется учреж-дениями юстиции, подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (залог недвижимости), сервитуты и некоторые иные права. В настоящее время действует федеральный закон от 17 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как единственное доказательство права.
Закон может, кроме того, предусматривать специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества. В настоящее время государственная регистрация недвижимости, помимо учреждений юстиции, ведется: в отношении земельных участков – в районных земельных комитетах, в отношении зданий, сооружений, квартир – в местных бюро технической инвентаризации (БТИ).
Цель государственной регистрации состоит в том, чтобы вести единый учет недвижимости, а также создать условия, исключающие заключение различных договоров на один и тот же объект с разными партнерами.
Особым недвижимым имуществом закон называет предприятия. Слово «предприятие» употребляется в гражданском праве в двух значениях: как субъект права (ст. 113 ГК РФ) и как объект права.
Предприятие как объект права представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие включает земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, производственную продукцию, права требования и долги, а также право на фирменное наименование и другие исключительные права. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.
В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.
Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как, например, животные, или при содействии посторонней силы, как, например, мебель, произведения искусства и т. п.
В советском законодательстве в связи с национализацией земли сразу после Октябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года, а потом и в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик.
Гражданский кодекс РФ (ГК), принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без нанесения ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.
Многие из присущих недвижимости правовых особенностей: отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.
Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например, правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.
Законодательство дореволюционной России (т. X Законов Российской империи, ч. 1) и стран дальнего зарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая, однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность.
В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра I в 1714 г. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон (т. X Законов Российской империи, ч. 1, ст. 384) относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося, например, при продаже на снос или на слом.
Как видно, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимого имущества, определенному ГК РФ.

Признаки и состав недвижимого имущества

Гражданский кодекс РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, законом к недвижимости отнесены и объекты, которые являются движимыми по своей природе, специально созданные для перемещения в пространстве: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы, отношения по продаже которых специально урегулированы ГК РФ. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество. Так, Законом «Об основах федеральной жилищной политики» к недвижимости в жилищной сфере отнесено недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Однако не все объекты недвижимости, перечисленные в ГК РФ, включены в гражданский оборот. Например, участки недр как часть земной коры, расположенные ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающиеся до глубин, доступных для геологического изучения, являются объектом недвижимости. Однако в соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ, земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами лишь в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Законом «О недрах» в редакции от 3 марта 1995 г. установлено, что участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.
Одним из главных объектов недвижимости является земельный участок. Под земельным участком понимается участок земной поверхности, территориальные границы которого определены в порядке, установленном земельным законодательством на основе документа, выдаваемого собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Наличие территориальных границ участка необходимо для того, чтобы индивидуализировать конкретный участок земной поверхности и отличать его от других. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом. Только с принятием Земельного кодекса РФ появился нормативный акт, регулирующий сделки по купле-продаже земельных участков.
Ограничение оборота земельных участков проявляется прежде всего в требовании о сохранении целевого назначения (целевого использования) земельных участков. Так, в п. 4 Указа Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю»
· 337 от 7 марта 1996 г. установлено, что выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено в соответствии с законодательством РФ.
В качестве предмета договора продажи недвижимости могут выступать здания и сооружения. В Толковом словаре русского языка здание определяется как архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение как всякая значительная постройка различного вида и назначения. Термин «здание» обычно употребляется в отношении элементов инженерной и производственной инфраструктуры (мост, очистные сооружения, плотина и т.д.).
Следует особо рассмотреть такой вид недвижимого имущества как имущественный комплекс.
Понятие имущественного комплекса (не только в виде предприятия) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав возродилось в новейшем российском законодательстве сравнительно недавно: в конце восьмидесятых – начале девяностых годов, и окончательное нa сегодняшний день закрепление это понятие получило в ГК РФ.
Соотношение понятий «предприятие» и «имущественный комплекс» следует рассматривать как соотношение частного и общего. Примененная Гражданским кодексом формулировка «предприятие как имущественный комплекс» предполагает признание в качестве объектов гражданских прав не только предприятия, но и иного, более широкого понятия (имущественный комплекс), законодательное и правоприменительное развитие которого должно обеспечить регулирование современных усложнившихся экономических отношений.
Юридическая грань, отделяющая государственное или муниципальное унитарное предприятие как субъект от предприятия как объекта гражданского права, весьма трудно определима, поскольку предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, само является действующим хозяйственным «организмом», самостоятельно участвующим в экономических отношениях, несущим собственные нрава и обязанности, предполагающим наличие коллектива работников.
Именно в понятии имущественного комплекса, краткое определение и содержание которого дано ГК РФ, как ни в чем ином отобразились юридические сложности перехода от разрешительно-запретительного принципа регулирования хозяйственных отношений к правовой свободе осуществления предпринимательской деятельности. Отобразились в правовой природе отечественных предприятий, несколько отличной от традиционного определения сущности и состава «торгового предприятия» или «коммерческого фонда». В сущности предприятия как такового и в особенностях участия его как объекта права в экономическом обороте отчетливо проявились черты смешения вещных и обязательственных элементов правоотношений. Такое смешение особенно характерно для современного видения Гражданским кодексом сущности имущественного комплекса.
Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества
2.1 Субъекты прав на недвижимое имущество

Субъектами прав на недвижимое имущество являются правоспособные и дееспособные субъекты гражданского права. Поэтому можно говорить, что субъектами прав собственности на недвижимость являются все те лица, которые рассматриваются в качестве субъектов всех иных гражданских правоотношений. Рассмотрим их.
Прежде всего, самой многочисленной категорией собственников недвижимости являются граждане. Граждане (физические лица) как субъекты гражданского права обладают правоспособностью и дееспособностью. Под правоспособностью граждан понимается способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается в момент наступления смерти (ст. 17 ГК РФ). Способность иметь гражданские права следует отличать от обладания этими правами. Наличие правоспособности говорит лишь о том, что лицо может обладать теми или иными гражданскими правами, например, правом собственности, допустим, на земельный участок, но это не значит, что это лицо в данный момент обладает им.
Право собственности как субъективное право возникает у граждан в результате определенных юридически значимых действий (юридических фактов), например в результате заключения договора купли-продажи дома. До покупки дома гражданин обладал только гражданской правоспособностью, т.е. возможностью иметь гражданские права и нести обязанности. А после его покупки эта возможность превратилась в реальность и он стал обладателем субъективного гражданского права – права собственности на дом.
Чтобы быть полноправным участником гражданско-правовых отношений гражданин должен обладать и дееспособностью. Под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Это принципиальное условие для рассмотрения права собственности на недвижимость. Возможность совершения действий, в результате которых у гражданина возникают или прекращаются права и обязанности, зависит от возраста гражданина и состояния его здоровья, в результате чего, в отличие от правоспособности, дееспособность отдельных граждан может оказаться неодинаковой.
По объему дееспособности граждане подразделяются на четыре группы:
полностью дееспособные;
частично дееспособные;
3) ограниченно дееспособные;
4) недееспособные.
Полностью дееспособные граждане, в соответствии со ст. 21 ГК РФ, – это граждане, достигшие 18 лет (совершеннолетние). Из этого правила есть два исключения. Во-первых, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Во-вторых, если несовершеннолетний работает или занимается предпринимательской деятельностью, он также при определенных условиях может быть признан полностью дееспособным (ст. 27 ГК РФ). Полностью дееспособные граждане могут самостоятельно приобретать любые гражданские права так же, как и принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности. В том числе, в отличие от других трех категорий, они могут своими действиями приобретать права на недвижимое имущество и осуществлять самостоятельно его госрегистрацию от своего имени.
Имущественные отношения (купля-продажа, мена, аренда и т.п.) по поводу недвижимости возникают как между гражданами, так и между организациями. Эти отношения также нуждаются в правовом регулировании. Для обеспечения устойчивости и надежности регулирования данных отношений необходимо не только определение прав и обязанностей их участников, но и определение того, какие организации вправе в них участвовать. Этим целям служит понятие юридического лица.
Быть субъектом права, т.е. приобретать гражданские права и принимать на себя обязанности, вправе организации, которые являются юридическими лицами. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Обязательной предпосылкой участия в имущественных отношениях является наличие у юридического лица обособленного имущества (в том числе и недвижимого). Под имуществом понимаются вещи, включая деньги и ценные бумаги, а также имущественные права. Это имущество должно быть обособлено от имущества других организаций, в том числе от имущества их учредителей. Имущество кооператива обособлено от имущества членов кооператива, имущество одного государственного унитарного предприятия, являющегося юридическим лицом, – от имущества других государственных юридических лиц. Об обособленности имущества юридического лица свидетельствует самостоятельность его баланса (сметы), наличие счета в банке.
Самостоятельная имущественная ответственность как признак юридического лица является следствием его имущественной обособленности. По своим долгам юридическое лицо должно отвечать принадлежащим ему имуществом. Учредители и участники юридического лица, в том числе и собственники его имущества, по общему правилу не отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителей, участников и собственников. Исключения из этого правила могут иметь место только в случаях, предусмотренных ГК РФ или учредительными документами юридического лица (п. 3 ст. 56 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 5 ст. 115 ГК РФ по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества может нести ответственность Российская Федерация.
Наряду с физическими и юридическими лицами субъектами гражданского права является государство в лице Российской Федерации, а также субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также муниципальные образования. Но государство является особым субъектом гражданского права.
В первую очередь это обусловлено местом государства в системе общественного устройства. Государство осуществляет функцию управления делами общества, занимает более высокое по сравнению с другими субъектами положение, в то время как одним из основных принципов гражданского права является принцип равенства участников регулируемых им общественных отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
В п. 1 ст. 124 ГК РФ, определяющем участие государства в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, прямо указано, что Российская Федерация, ее субъекты, а также городские, сельские и другие муниципальные образования выступают в гражданских правоотношениях на равных началах с участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами.