Право собственности на недвижимость

Содержание

Введение 3

I. Общие положения о праве собственности на недвижимость 8
1. Понятие и содержание права собственности 8
2. Понятие, признаки и состав недвижимого имущества 13
3. Субъекты прав на недвижимое имущество 22
4. Правовое регулирование владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом 28

II. Приобретение права собственности на недвижимость 35
1. Регистрация сделки 35
2. Регистрация права 38
3. Последствия государственной регистрации 41

III. Основные виды сделок с недвижимым имуществом, находящемся в собственности 48
1. Купля-продажа 48
2. Мена 53
3. Дарение 57
4. Аренда 61

Заключение 65
Список литературы 70
Введение

В условиях современной России собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности
· важнейшая задача всякой правовой системы, её стержень в конечном счёте.
Право собственности
· очень древнее право, возникшее ещё на заре цивилизации. Веками этот институт усовершенствовался, приспосабливался к условиям меняющегося мира. Постепенно возникли совершенно новые объекты и субъекты этого права (например, интеллектуальная собственность и юридическое лицо), появились новые отношения, связанные с этой собственностью (аренда и т.д.), характерной особенностью которых было расщепление прав владения и собственности между несколькими людьми. Поэтому возникла объективная необходимость в законодательном регулировании этих процессов. Так ст. 216 ГК РФ устанавливает, что наряду с правом собственности вещными правами являются:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);
сервитуты (ст. ст. 274, 277 ГК РФ);
право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).
При этом оговаривается, что вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
Таким образом, собственность
· это общественное отношение, которому присущи материальный субстрат и волевое содержание. Собственность
· это имущественное отношение, причем в ряду имущественных отношений она занимает главенствующее место. Этого, однако, для характеристики собственности недостаточно. Необходимо показать, в каких конкретных формах могут выражаться волевые акты собственника в отношении принадлежащей ему вещи. Речь не идет о том, чтобы выстроить в ряд перечень таких актов. Это и невозможно, ибо в принципе собственник может совершать в отношении своей вещи все, что не запрещено законом либо не противоречит социальной природе собственности. Воля собственника в отношении принадлежащей ему вещи выражается во владении, пользовании и распоряжении ею. Перечисленным аспектам содержания права собственности и посвящена данная работа.
Подробно и обстоятельно вопросы собственности регулируются ГК РФ.
Понятие собственности Гражданский кодекс определяет через триединство прав: владения, пользования и распоряжения (п.1 ст.209 ГК РФ).
Под правом владения понимается юридически закрепленная возможность иметь у себя данное имущество, обладать им, держать в руках. Правомочие пользования заключается в праве эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правом владения, поскольку пользоваться имуществом, можно лишь фактически владея им. Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы вещи, путем изменения её принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).
Собственник обладает всеми этими правомочиями, в отличие от обладателей иных вещных прав.
Данные вещные права в нашей стране возникли в 60-х годах в связи с необходимостью государства управлять, заботиться о предприятиях, являющихся государственной собственностью, будучи не в состоянии непосредственно заниматься этим (практически все предприятия являлись государственными), но не желая расставаться с правом собственности на свое имущество.
Этот институт сохранился и сегодня. Эти вещные права закреплены в ГК РФ (ст. 294-300).
Что же представляют собой данные права? Гражданский кодекс не дает их определения. Однако в нем перечисляются субъекты, их права по отношению к имуществу, которым они обладают по праву хозяйственного ведения и оперативного управления, а также основания возникновения и прекращения данных вещных прав. Особо следует выделить права собственника по отношению к своему имуществу, находящемуся в чужом владении.
Одной из фундаментальных гарантий существования в Российской Федерации права частной собственности является ст.8 Конституции РФ, в которой закреплено, что в Российской Федерации признаётся и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Важной, не всегда принимаемой во внимание особенностью этого перечня является вынесение частной собственности на первое место в данной статье. Это тесно связано с провозглашением прав и свобод высшей человеческой ценностью, а их признания, соблюдения и защиты
· обязанностью государства, и со стремлением сохранить в экономической системе характерную для частной собственности весьма эффективную личную заинтересованность, с необходимостью, возрождая частную собственность, уделить ей особое внимание.
Конституция РФ гарантирует равную защиту всех форм собственности. В отличие от ранее действовавшего законодательства, устанавливавшего преимущества в защите социалистической, и в особенности государственной собственности, в ныне действующем законодательстве реализуется принцип единства квалификации и санкций за преступления против собственности, чьей бы она ни была. Таким образом, Российское государство охраняет собственность в её различных формах на равных основаниях.
Безусловно, право собственности как одна из основ конституционного строя РФ представляет собой основополагающий институт российской правовой системы. Защита прав собственности
· достаточно актуальная тема на сегодняшний день. Актуальность подробного рассмотрения сущности правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом как объектом права собственности объясняется тем, что данные правомочия являются основой осуществления права собственности.
Целью данной выпускной квалификационной работы является рассмотрение правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом как объектом права собственности в России .
Исходя из цели работы, в ней будут решены следующие задачи:
рассмотрены общие положения о праве собственности ;
проведено изучение правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом как объектом права собственности.
Теоретической базой данного исследования являются труды юристов, занимавшихся разработкой проблем права собственности и способов его защиты. Это такие известные учёные, как Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Рясенцев В.А., Гуревич М.В., Автаева Н.Е., Венедиктов А.В. и другие.
В целом можно сказать, что право собственности, т.е. закреплённое законом определённое состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ, охраняется нормами едва ли не всех отраслей права: уголовного, устанавливающего ответственность за преступное посягательство на имущество государства, юридических лиц и граждан; административного, наказывающего мелкие проступки такого рода; трудового, регулирующего, например, материальную ответственность работников за причинённый ими работодателю имущественный ущерб; земельного, семейного и др.
Но центральное место занимает, безусловно, гражданское право, и в рамках его
· институт защиты права собственности и других вещных прав, которому посвящена гл.20 ГК РФ.

I. Общие положения о праве собственности на недвижимость
1. Понятие и содержание права собственности
В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление. Это выражается как в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющимся собственником данной вещи. Право собственности как юридический институт представляет собой не гражданско-правовой, а комплексный (многоотраслевой) институт права, в котором, однако, преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы.
Как субъективное право собственность – есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. С этой точки зрения оно представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право. Проявление собственности во всей системе производственных отношений не вызывает сомнений. Только идя таким путем, можно раскрыть сущность собственности. В противном случае возможен риск подменить сущность собственности внешними формами ее проявления, чего не избежал, например, Шкредов В.П..
По своему содержанию право собственности является самым широким из всех вещных прав: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать, в отношении принадлежащего ему имущества, любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. А также отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ). Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п.2 ст.37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке).
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное правление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять правление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Мы уже отметили, что юридическое закрепление института собственности выражается как в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющимся собственником данной вещи. В первом случае говорят о праве собственности в объективном смысле, во втором – в субъективном смысле, или о субъективном праве собственности. Чтобы определить право собственности в объективном смысле, необходимо выявить специфические признаки, присущие субъективному праву собственности. Выявление указанных признаков позволит отразить их в определениях права собственности, как в объективном, так и в субъективном смысле.
Содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику, как указывалось выше, правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить (например, при аресте его имущества за долги или когда имуществом незаконно владеет другое лицо), он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом.
Право собственности можно определить как вещное право, предоставляющее своему носителю исключительные правомочия по владению. Е.А. Суханов дает следующее определение: право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю собственнику и только ему определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство.
Выражение содержания права собственности через триаду полномочий владения, пользования и распоряжения традиционно для русского гражданского права. В ходе работ по составлению проекта Гражданского Уложения в России начала XX в. предлагалось разграничивать общее понятие права собственности и указания на содержащиеся в нем элементы: Право собственности есть право полного и исключительного господства лица над имуществом, насколько это право не ограничено законом и правами других лиц (ст.755). Собственнику принадлежит право на владение имуществом, с устранением всякого постороннего воздействия и вмешательства (ст.756). Собственнику принадлежит право пользования имуществом, он вправе извлекать из имущества всякого рода доходы и вообще употреблять имущество по своему усмотрению (ст.757).
Вещные права характеризуются специфическим содержанием. Они заключаются в непосредственном (а не через посредство другого лица) господстве над имуществом. Вещные правоотношения, в отличие от обязательственных, носят бессрочный характер. Однако сближение вещных и обязательственных прав – процесс взаимный. Прежде всего, нельзя не заметить, что правовое регулирование тех договоров, целью заключения которых традиционно является передача права собственности на имущество (купля-продажа, мена, дарение) в настоящее время допускает в качестве их предмета не только вещь, но и право. Между тем, право собственности – традиционно вещно-правовой институт. На первоначальных этапах развития права, когда представления были сугубо конкретными, в качестве имущества рассматривались только материальные вещи. Однако уже в классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значении. Так, римский юрист Гай делит все вещи на физические вещи (res corporales) и бестелесные вещи (res incorporales), которые нельзя осязать: наследство, пользование, обязательство.
Русский ученый
· историк В.М.Хвостов попытался дать свое толкование понятия «вещь». Он пишет, что “Гай классифицирует в приведенном месте, однако, не вещи , а права, входящие в состав имущества, и хочет сказать следующее. Некоторые из субъективных гражданских прав дают субъекту полное господство над какой – либо телесной вещью; говоря о подобном праве, мы можем прямо назвать его объект – телесную вещь; другие же субъективные права – или имеют объектом своим нечто нетелесное, или же дают субъекту неполное господство над телесной вещью.” Представляется, что позиция В.М. Хвостова отражает прежде всего его собственный взгляд на понятие “вещь”, отличный от взглядов римских юристов-классиков. Римские юристы, действительно, не различали четко право собственности на вещь и саму вещь. Следовательно, они не могли классифицировать права в том смысле, в каком об этом пишет В.М.Хвостов.
Как было мной отмечено выше, Гражданский кодекс РФ определяет содержание права собственности (ст. 209). Согласно данной статье собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Подробнее каждый элемент «триады», закрепленной в действующем гражданском законодательстве, рассмотрим во второй главе представленной выпускной квалификационной работы.

2. Понятие, признаки и состав недвижимого имущества

В гражданском праве вещи делятся на разные категории, которые важны именно для гражданского права. Таких классификаций вещей существует несколько.
В частности, вещи подразделяются на недвижимые и движимые. К недвижимым вещам (они именуются также недвижимым имуществом или недвижимостью) относятся земельные участки и участки недр, обособленные водные объекты (реки, озера), а также все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения). Перемещение этих объектов в пространстве без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Кроме того, учитывая большую экономическую ценность объектов, к недвижимости отнесены и некоторые перемещаемые объекты: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (космические корабли и станции). Законом о недвижимости к недвижимости могут быть отнесены и иные объекты. Все остальные вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Основное гражданско-правовое отличие недвижимости от движимого имущества состоит в том, что в отношении недвижимого имущества закон предписывает производить государственную регистрацию возникновения и изменения основных прав на недвижимость. Государственной регистрации в Едином государственном реестре, который ведется учреждениями юстиции, подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (залог недвижимости), сервитуты и некоторые иные права. В настоящее время действует федеральный закон от 17 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как единственное доказательство права.
Закон может, кроме того, предусматривать специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества. В настоящее время государственная регистрация недвижимости, помимо учреждений юстиции, ведется: в отношении земельных участков – в районных земельных комитетах, в отношении зданий, сооружений, квартир – в местных бюро технической инвентаризации (БТИ).
Цель государственной регистрации состоит в том, чтобы вести единый учет недвижимости, а также создать условия, исключающие заключение различных договоров на один и тот же объект с разными партнерами.
Особым недвижимым имуществом закон называет предприятия. Слово «предприятие» употребляется в гражданском праве в двух значениях: как субъект права (ст. 113 ГК РФ) и как объект права.
Предприятие как объект права представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие включает земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, производственную продукцию, права требования и долги, а также право на фирменное наименование и другие исключительные права. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.
В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.
Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как, например, животные, или при содействии посторонней силы, как, например, мебель, произведения искусства и т. п.
В советском законодательстве в связи с национализацией земли сразу после Октябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года, а потом и в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик.
Гражданский кодекс РФ (ГК), принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без нанесения ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.
Многие из присущих недвижимости правовых особенностей: отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.
Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например, правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.
Законодательство дореволюционной России (т. X Законов Российской империи, ч. 1) и стран дальнего зарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая, однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность.
В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра I в 1714 г. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон (т. X Законов Российской империи, ч. 1, ст. 384) относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося, например, при продаже на снос или на слом.
Как видно, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимого имущества, определенному ГК РФ.
Гражданский кодекс РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, законом к недвижимости отнесены и объекты, которые являются движимыми по своей природе, специально созданные для перемещения в пространстве: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы, отношения по продаже которых специально урегулированы ГК РФ. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество. Так, Законом «Об основах федеральной жилищной политики» к недвижимости в жилищной сфере отнесено недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Однако не все объекты недвижимости, перечисленные в ГК РФ, включены в гражданский оборот.