Обмен жилыми помещениями

СОДЕРЖАНИЕ

“” Ведение
“” Глава 1 Общие положения об обмене жилыми помещениями
“” .1. Исторические аспекты обмена жилыми помещениями
“” .2. Право на обмен жилыми помещениями предоставленными по договору социального найма. Отличительные черты от ранее действующего законодательства.
“” .3. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
“” .4. Отличия договора мены от обмена жилыми помещениями
“” Глава 2 Условия, при которых обмен жилыми помещениями не действителен
“” .1. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
“” .2. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
“” Заключение
“” Список используемой литературы

Ведение
Вопросы, связанные с правовым регулированием обмена жилыми помещениями предоставленными по договору социального найма требуют сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства, регулирующего отношения в жилищной сфере то есть являются актуальной.
Жилые дома и квартиры – одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы. В то же время, оборот жилых помещений   в том объеме, который представлен сегодня – явление новое и законодательство, несомненно, не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к  махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.
Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в Российской Федерации, поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых проблема регламентации отношений по обмену жилыми помещениями.
Объектом настоящих исследований являются правовые нормы, направленные на регулирование отношений обмена жилыми помещениями.
При изучении и разработке соответствующих положений настоящей работы считаю необходимым применить следующие методы исследований: исторический, формально-юридический, метод сравнения статистический и другие.
Целью настоящей работы является исследование теоретических и практических вопросов, составляющих правовую характеристику в исторической ретроспективе (возникновение, развитие и современное состояние) института обмена жилыми помещениями
Важнейшие по своей содержательной глубине и перспективному значению разработки в области правового регулирования отношений, складывающихся в сфере обмена жилыми помещениями разрабатывались целой плеядой известных ученых дореволюционного, советского и постсоветского периодов. Следует выделить работы Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, Брагинского М.И, Витрянского В.В., Ема Е.С., Козырь О.М., Крашенникова П.В., Седугина П.И, Титова А.А и многих других. Труды этих авторов являлись теоретической базой проведенного исследования.
Для достижения поставленной цели необходимо решить в ходе изучения темы ряд задач:
проведение анализа нормативно-правовых актов, научной литературы по выбранной теме
анализ и обобщение судебной практике по выбранной теме
обобщение результатов проведенного анализа и изложение их в тексте работы
выработка рекомендаций для решения выявленных проблем и устранение пробелов правового регулирования.

Глава 1 Общие положения об обмене жилыми помещениями
1.1. Исторические аспекты обмена жилыми помещениями

Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию правовой категории обмена жилыми помещениями, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума Моссовета «Об улучшении жилищного дела в Москве» от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР «О жилищной политике» от 4 января 1928 г. и в других Постановлениях.
В нашей стране с начала эпохи рыночных реформ изменилось многое. Термин «недвижимое имущество» после почти 70-летнего перерыва с принятием 31 мая 1991 г. Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза СССР и республик прочно вошел в хозяйственный оборот. Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Ст. 8 Конституции РФ, и ст. ст. 213 и 288 ГК РФ закрепляется частная собственность на объекты недвижимого имущества жилого и нежилого фонда, в соответствии с чем недвижимое имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности. Собственник же имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. В связи с этим в настоящее время увеличивается количество сделок с недвижимым имуществом, субъектами в которых выступают собственники.
В настоящее время тема обмена жилыми помещениями слабо разработана в научной литературе, в газетных и журнальных статьях, а ведь в недалеком прошлом многие известные юристы и научные работники посвящали свои труды именно этой сделке с недвижимостью. И немудрено, так как в условиях господства социалистической собственности (по ст. 93 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года (далее – ГК РСФСР) она включает в себя собственность государственную, колхозно-кооперативную, а также собственность профсоюзных и иных общественных организаций) в личной собственности граждан как объект недвижимого имущества мог находиться, по ст. 106 ГК РСФСР, только один жилой дом или его часть. На остальные объекты недвижимости в данной ситуации обмен жилыми помещениями мог выступать в завуалированной форме в качестве сделки купли-продажи, мены, дарения и т.п.
Проблема обмена жилых помещений занимала внимание следующих исследователей: Д.П. Ватмана «Обмен жилых помещений», В.Р. Скрипко «Обмен и раздел жилых помещений», М.А. Нечецкого «Обмен жилых помещений в государственных домах и домах жилищных кооперативов». Авторы в своих книгах с опорой на советское законодательство и судебную практику без каких-либо явных расхождений рассматривают сущность обмена, порядок его совершения и условия его недействительности. В ходе рассмотрения общих жилищных проблем советского законодательства довольно подробно на обмене жилых помещений останавливается И.И. Андрианов в работе «Жилищное законодательство», В.Ф. Чигир – «Жилищное право», В.П. Грибанов – «Основы советского жилищного законодательства». Все они сходятся во мнении, что целью обмена жилой площади является улучшение жилищных условий советских граждан. Характерно, что многие из перечисленных мною исследований были написаны в начале 80-х годов. Это напрямую связано с принятием в 1981 году Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, где, как отмечается во многих трудах, «прослеживается последовательное проведение в жизнь принципа усиления охраны жилищных прав советских граждан, что обнаруживается и при анализе ст. 31 Основ жилищного законодательства, сформулировавшей основные положения обмена жилых помещений».
Несомненно, многие положения названных работ значительно устарели. В частности, расширился состав субъектов, участвующих в обмене. Так, В.Р. Скрипко под обменом жилых помещений понимает соглашение нанимателей или нанимателей и членов ЖСК о взаимной передаче своих прав и обязанностей по договору найма жилых помещений. В настоящее время в качестве субъекта договора обмена может выступать и собственник жилого помещения, о чем речь пойдет ниже. Однако остается неоспоримым вклад перечисленных выше фундаментальных исследований в области изучения жилищного законодательства, и в частности института обмена жилых помещений.

1.2. Право на обмен жилыми помещениями предоставленными по договору социального найма. Отличительные черты от ранее действующего законодательства.

Обмен жилыми помещениями является важным правомочием нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.
Для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена – их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.
Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно обмениваемым помещением может быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.
Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).
Жилые помещения в домах социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в том числе в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях в домах маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., индивидуальном фонде и в фонде коммерческого использования.
Как неоднократно отмечал КС РФ, определение круга объектов, не подлежащих обмену, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его обмена. Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; в домах системы социального обслуживания населения – для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан.
Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площадью. В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. Не имеют права на обмен жилого помещения поднаниматели и временные жильцы.
Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ст. ст. 67 – 74, ч. 2 ст. ст. 98, 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находившимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах ЖСК. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК), а также собственники жилых помещений.
Столь серьезное сокращение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особыми основаниями предоставления и условиями пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта РФ.
Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60 ЖК) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.
Для обмена жилого помещения необходимо волеизъявление нанимателя и всех членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.
Нанимателю жилого помещения необходимо получить также согласие в письменной форме на обмен жилого помещения от наймодателя этого жилого помещения. Ранее действовавший ЖК РСФСР, за небольшим исключением, не требовал согласия наймодателя на обмен жилыми помещениями, поэтому усиление административно-правового начала в регламентации обменных операций вряд ли может приветствоваться. Вместе с тем, поскольку о согласии наймодателя на обмен социального жилья говорится и в ст. 74 ЖК РФ, посвященной оформлению обмена жилыми помещениями, возможно предположить, что такое «согласие» достаточно условно и фактически наймодатель при совершении обмена должен проверять только одно: нарушены или нет запретительные нормы об обмене.
Ранее действовавший ЖК РСФСР (ст. 70) предусматривал такую разновидность обмена, как обмен жилого помещения членом семьи нанимателя. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из ее членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора жилищного найма) поселялось другое лицо, на прежнюю жилую площадь которого приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. На практике чаще всего совершались такие обмены, при которых часть площади в виде комнаты или части комнаты обменивалась на отдельную квартиру (например, дочь, проживавшая с родителями в двухкомнатной квартире, обменивала приходящуюся на ее долю жилую площадь на однокомнатную квартиру бабушки, которая в качестве члена семьи переселялась в указанную двухкомнатную квартиру. Как указывал В.А. Дозорцев, в таком порядке совершались «внутрисемейные» обмены, которые иногда именовали «родственными». При определении круга лиц, которые могли быть стороной «внутрисемейного» обмена, руководствовались критериями, определяющими состав членов семьи. Объектом обмена являлась не жилая площадь, а доля жилой площади, приходящаяся на меняющегося члена семьи, в счет доли которого совершался обмен. Доля жилой площади как объект обмена не выражалась арифметически. Речь шла об абстрактной величине, и смысл заключался не в определении размера доли, а в том, что вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Доля жилой площади могла быть представлена в виде смежной неизолированной комнаты и даже части комнаты. Выделение ее в натуре было необязательно.