Договор купли – продажи недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава I. признаки и состав недвижимого имущества..28
§ 1. Понятие недвижимости в гражданском праве рф
§ 2. Субъекты прав на недвижимое имущество
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·.28
§ 3. Правовое регулирование владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·33
§ 4. Предприятие как объект гражданских прав

Глава II. Договор купли-продажи недвижимости
§ 1. Понятие договора купли-продажи недвижимости, общие и видовые признаки
§ 2. Продажа недвижимости, требования к сторонами исполнения договора
§ 3. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости, переход права собственности на недвижимость, ответственность сторон

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
Специальная литература
Материалы практики

ВВЕДЕНИЕ

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте.
Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).
Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. – диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).
Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права – определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.
Такой подход в определении оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недвижимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
Огромное значение договора купли-продажи недвижимости состоит еще и в том, что вложение денежных средств в недвижимость является основным способом сохранения капитала в период нестабильной политической и экономической ситуации в России. Миллионы российских граждан стали собственниками жилья в результате приватизации. На правовое регулирование сделок с жилыми помещениями были направлены такие законодательные акты как Федеральный Закон “О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Федеральный Закон “О залоге”, Федеральный Закон “Об основах федеральной жилищной политики”, Федеральный Закон “О товариществах собственников жилья”, Федеральный Закон “Об ипотеке”, Федеральный Закон “Об оценочной деятельности”, Федеральный Закон “О риэлтерской деятельности в РФ” и др.
Целями работы является правовой анализ договора купли-продажи недвижимости и выработка основных рекомендаций по его заключению, а также разработка типовой формы договора купли-продажи жилья.
Исходя из цели работы, в ней будут решены следующие задачи :
рассмотрено понятие договора купли
· продажи недвижимости;
исследованы требования к сторонам данного договора;
изучен процесс государственной регистрации договоров купли
· продажи и переход права собственности на недвижимость, а также ответственность сторон.
При выполнении работы нами использовались нормативно правовые акты, такие как Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ, Федеральный Закон “О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Федеральный Закон “Об основах федеральной жилищной политики”, Федеральный Закон “О товариществах собственников жилья”, Федеральный Закон “Об оценочной деятельности”, Федеральный Закон “О риэлтерской деятельности в РФ” и др. А также специальная литература, посвященная правовому анализу договора купли-продажи жилья. В частности, книга В. В. Витрянского «Договор купли-продажи и его отдельные виды», которая содержит анализ законодательства, регулирующего один из самых распространенных типов гражданско-правовых договоров, широко применяемых в современном имущественном обороте.
Глава I. признаки и состав недвижимого имущества
§ 1. Понятие недвижимости в гражданском праве рф

§ 2. Субъекты прав на недвижимое имущество

Субъектами прав на недвижимое имущество являются правоспособные и дееспособные субъекты гражданского права. Поэтому можно говорить, что субъектами прав собственности на недвижимость являются все те лица, которые рассматриваются в качестве субъектов всех иных гражданских правоотношений. Рассмотрим их.
Прежде всего, самой многочисленной категорией собственников недвижимости являются граждане. Граждане (физические лица) как субъекты гражданского права обладают правоспособностью и дееспособностью. Под правоспособностью граждан понимается способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается в момент наступления смерти (ст. 17 ГК РФ). Способность иметь гражданские права следует отличать от обладания этими правами. Наличие правоспособности говорит лишь о том, что лицо может обладать теми или иными гражданскими правами, например, правом собственности, допустим, на земельный участок, но это не значит, что это лицо в данный момент обладает им.
Право собственности как субъективное право возникает у граждан в результате определенных юридически значимых действий (юридических фактов), например в результате заключения договора купли-продажи дома. До покупки дома гражданин обладал только гражданской правоспособностью, т.е. возможностью иметь гражданские права и нести обязанности. А после его покупки эта возможность превратилась в реальность и он стал обладателем субъективного гражданского права – права собственности на дом.
Чтобы быть полноправным участником гражданско-правовых отношений гражданин должен обладать и дееспособностью. Под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Это принципиальное условие для рассмотрения права собственности на недвижимость. Возможность совершения действий, в результате которых у гражданина возникают или прекращаются права и обязанности, зависит от возраста гражданина и состояния его здоровья, в результате чего, в отличие от правоспособности, дееспособность отдельных граждан может оказаться неодинаковой.
По объему дееспособности граждане подразделяются на четыре группы:
1) полностью дееспособные;
2) частично дееспособные;
3) ограниченно дееспособные;
4) недееспособные.
Полностью дееспособные граждане, в соответствии со ст. 21 ГК РФ, – это граждане, достигшие 18 лет (совершеннолетние). Из этого правила есть два исключения. Во-первых, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Во-вторых, если несовершеннолетний работает или занимается предпринимательской деятельностью, он также при определенных условиях может быть признан полностью дееспособным (ст. 27 ГК РФ). Полностью дееспособные граждане могут самостоятельно приобретать любые гражданские права так же, как и принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности. В том числе, в отличие от других трех категорий, они могут своими действиями приобретать права на недвижимое имущество и осуществлять самостоятельно его госрегистрацию от своего имени.
Имущественные отношения (купля-продажа, мена, аренда и т.п.) по поводу недвижимости возникают как между гражданами, так и между организациями. Эти отношения также нуждаются в правовом регулировании. Для обеспечения устойчивости и надежности регулирования данных отношений необходимо не только определение прав и обязанностей их участников, но и определение того, какие организации вправе в них участвовать. Этим целям служит понятие юридического лица.
Быть субъектом права, т.е. приобретать гражданские права и принимать на себя обязанности, вправе организации, которые являются юридическими лицами. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Обязательной предпосылкой участия в имущественных отношениях является наличие у юридического лица обособленного имущества (в том числе и недвижимого). Под имуществом понимаются вещи, включая деньги и ценные бумаги, а также имущественные права. Это имущество должно быть обособлено от имущества других организаций, в том числе от имущества их учредителей. Имущество кооператива обособлено от имущества членов кооператива, имущество одного государственного унитарного предприятия, являющегося юридическим лицом, – от имущества других государственных юридических лиц. Об обособленности имущества юридического лица свидетельствует самостоятельность его баланса (сметы), наличие счета в банке.
Самостоятельная имущественная ответственность как признак юридического лица является следствием его имущественной обособленности. По своим долгам юридическое лицо должно отвечать принадлежащим ему имуществом. Учредители и участники юридического лица, в том числе и собственники его имущества, по общему правилу не отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителей, участников и собственников. Исключения из этого правила могут иметь место только в случаях, предусмотренных ГК РФ или учредительными документами юридического лица (п. 3 ст. 56 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 5 ст. 115 ГК РФ по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества может нести ответственность Российская Федерация.
Наряду с физическими и юридическими лицами субъектами гражданского права является государство в лице Российской Федерации, а также субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также муниципальные образования. Но государство является особым субъектом гражданского права.
В первую очередь это обусловлено местом государства в системе общественного устройства. Государство осуществляет функцию управления делами общества, занимает более высокое по сравнению с другими субъектами положение, в то время как одним из основных принципов гражданского права является принцип равенства участников регулируемых им общественных отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
В п. 1 ст. 124 ГК РФ, определяющем участие государства в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, прямо указано, что Российская Федерация, ее субъекты, а также городские, сельские и другие муниципальные образования выступают в гражданских правоотношениях на равных началах с участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. В этих отношениях государство не может навязывать свою волю другим участникам правоотношений, как это свойственно, например, участию государства и его органов в отношениях, регулируемых нормами административного права.
Другой особенностью Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований как субъектов гражданского права является то, что круг отношений, в которых они участвуют, может отличаться от отношений, в которых обычно принимают участие физические и юридические лица. Так, например, государство занимает особое, не свойственное другим субъектам гражданского права место в отношениях, связанных с реквизицией и конфискацией имущества (в том числе и недвижимого). Все это дает основания считать, что Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования в отличие от физических лиц обладают особой правоспособностью, которую иногда называют целевой.
Гражданские правоотношения с участием Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований бывают достаточно разнообразные. В первую очередь среди этих правоотношений следует назвать отношения собственности. Российская Федерация является субъектом права государственной собственности в отношении объектов федеральной собственности, в то время как часть государственного имущества может принадлежать и субъектам Российской Федерации.

§ 2. Правовое регулирование владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом

Статья 131 ГК связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации недвижимости в едином государственном реестре. Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Государственной регистрации подлежат права собственности на земельные участки и другое недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и объекты.
В соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер – индивидуальный, не повторяющийся на территории РФ. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированный правах на объекты недвижимости, что позволит избежать многих злоупотреблений и споров после принятия указанного Закона.
Государственной регистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Например, при продаже предприятия ГК РФ обязывает стороны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу (ст. 560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту (ст. 563), после чего произвести государственную регистрацию права собственности покупатели на предприятие (ст. 569).
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат регистрации во всех случаях возникновения, перехода или прекращения этих прав. Что касается государственной регистрации сделок в отношении земли, зданий, квартир и другого имущества, то такая регистрация была необходима и раньше. Но она производилась различными органами.
В частности, организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Регистрация земли проводилась в соответствии с Положением, утвержденном постановлением Правительства РФ «О введении государственного земельного кадастра в Российской Федерации» от 25 августа 1992 г. по единой методике в государственных земельном, лесном и других кадастрах. В отношении иных объектов регистрации производится комитетами по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, также иными государственными органами.
За регистрацию, выдачу свидетельств о регистрации и предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нести имущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушения работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами ГК (ст. 15, 16 ГК).
Отсутствие регистрации недвижимости может причинить значительный ущерб не только покупателям, но и залогодержателям при залоге имущества, уже заложенного по другому договору, если последний не был зарегистрирован и кредитор о нем не знал. Во всех таких случаях виновные лица должны возместить потерпевшим убытки, причиненные их противоправными действиями по общим правилам, установленным ГК.
Специального решения требовал вопрос о действительности сделок с недвижимостью, если их регистрация вообще не была осуществлена из-за отсутствия соответствующего государственного органа, уполномоченного на регистрацию такого рода сделок. Такое положение сложилось по сделкам на приобретение недвижимого имущества в порядке его приватизации. Арбитражным судам приходится рассматривать требования комитетов по управлению государственным имуществом, других органов о признании на этом основании недействительными договоров о приобретении в собственность главным образом нежилых помещений. Обобщив практику арбитражных судов по разрешению споров при приватизации, Высший Арбитражный Суд разъяснил, что отсутствие регистрации сделки по приватизации недвижимого имущества не является самостоятельным основанием для признания ее недействительной. «Судам следует руководствоваться тем, что до принятия законодательством установленного порядка регистрации таких договоров купли-продажи… право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным».
В других случаях несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ничтожность сделки (ст. 165 ГК), Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Закон устанавливает негативные последствия для стороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации заключенной сделки. Она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.
Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации п. 4 ст. 218 ГК делает исключение для возникновения права собственности на недвижимость, приобретенную членами потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного кооператива). Лица, полностью внесшие весь паевой взнос, приобретают право собственности на эти объекты после внесения последнего паевого взноса на это имущество. С этого момента имущество автоматически меняет собственника, а последующее оформление документации на это имущество только подтверждает право собственности нового собственника, но не имеет правообразующего значения.
Гражданский кодекс предусматривает возможность возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, которые не имеют собственника или от которых собственник отказался или на которые собственник утратил право собственности. Это может быть жилой дом, другое здание или сооружение или иное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 225 ГК РФ такие вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. По истечении года они могут быть признаны судом муниципальной собственностью.
С 1992 г. в России действует норма о приобретении имущества по приобретательной давности. Граждане или организация, не являющиеся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие им как своим имуществом в течение 15 лет, приобретают право собственности на это имущество. В этом случае необходимо осуществить его государственную регистрацию, а для этого, по-видимому, нужно, чтобы суд предварительно подтвердил добросовестность, открытость и непрерывность владения данным лицом имуществом как своим.
Практика приобретения права собственности по приобретательной давности пока не сложилась. Однако в решениях судов уже встречаются ссылки на это основание.
В качестве примера можно привести дело, рассмотренное в 1995 г. Московским областным арбитражным судом по иску комитета по управлению имуществом Серпуховского района к райпотребсоюзу, с требованием освободить встроенно-пристроенное помещение к жилому дому, принадлежащему совхозу «Серпуховский». Отказ в иске арбитражный суд мотивировал тем, что райпотребсоюз приобрел спорное помещение по приобретательной давности, так как открыто и непрерывно владел им как своим с 1975 г. Хотя решение это отменено Высшим Арбитражным Судом, ибо материалы дела нуждались в дополнительной проверке судом, однако сам факт принятия решения свидетельствует о том, что суды применяют институт приобретательной давности для признания законности приобретения права собственности.